Какие нюансы следует учесть при покупке недвижимости

Договор купли-продажи

Согласно российскому законодательству договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В отличие от многих других видов договоров, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письменными документами (письмами) между сторонами, а также не может быть подписан с использованием электронной подписи. При этом, если вы покупаете недвижимость, проверка юридической чистоты квартиры обезопасит вас в будущем и не позволит остаться без вашего объекта.

Общего обязательного требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости нет. Однако стороны могут по взаимному согласию нотариально заверить его. Есть только два исключения из этого общего правила:

(1) купля-продажа недвижимости, принадлежащей нескольким лицам (совместная собственность);

(2) продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или другим лицам, находящимся под опекой или патронажем либо с ограниченной дееспособностью.

В этих двух случаях договор купли-продажи недвижимости должен быть засвидетельствован и заверен нотариусом. В случаях, когда стороны по собственной инициативе принимают решение о нотариальном заверении договора купли-продажи, то обычно нотариус также подает документы на передачу. права собственности в регистрирующий орган.

Кроме того, стороны могут использовать депозитный счет нотариуса для облегчения платежей по договору купли-продажи, или оплата может производиться наличными в присутствии нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен содержать положения, содержащие описание приобретаемой недвижимости и ее цену.

Объект недвижимости может быть описан со ссылкой на его кадастровый номер или адрес, либо с помощью других средств, четко идентифицирующих конкретный объект недвижимости. Если договором предусмотрена продажа двух и более отдельных объектов недвижимости, то, согласно практике судов, цены должны быть четко установлены для каждого объекта отдельно.

Как правило, перед подписанием договора купли-продажи покупатель проверяет право собственности продавца на недвижимость. В большинстве случаев право собственности регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. Юридическая проверка квартиры перед покупкой сегодня для многих стала обязательной, поэтому лучше, если вы воспользуетесь данной услугой.

Однако есть несколько частных случаев, когда такой регистрации права может не быть: если недвижимость была приобретена текущим владельцем до 1998 года; если реальный рестат был унаследован; если недвижимость была передана в результате реорганизации компании; если недвижимость приобретена в результате членства собственника в строительном кооперативе.

Продавец может заключить договор купли-продажи, не имея права собственности на продаваемый объект недвижимости, но который, например, находится в процессе приобретения продавцом. Тем не менее, продавец обязательно должен иметь соответствующее право собственности на объект недвижимости в момент заключения договора (то есть в момент передачи объекта недвижимости покупателю). Подробно смотрите на сайте https://flatdeal.ru.

Стороны также могут договориться о покупке недвижимости, которая еще не существует на дату заключения соглашения, но будет построена. В таком случае, в случаях, когда продавец не может передать недвижимое имущество в согласованные сроки, продавец будет обязан возместить покупателю любой понесенный ущерб и выплатить штрафы в соответствии с соглашением.

Передача права собственности

В соответствии с законодательством Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество переходит в момент внесения соответствующей записи о передаче в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Для регистрации измененного титула обе стороны сделки должны подать заявки на передачу права собственности в уполномоченный регистрирующий орган.

В случаях, когда договор нотариально удостоверен, нотариус подает необходимые формы заявления и другие документы в регистрирующий орган вместо сторон. К заявке должны быть приложены следующие документы: договор или договор, на основании которых должен быть передан титул; документы, подтверждающие полномочия и полномочия представителей сторон на подписание договора и анкету (доверенность, выписки из торгового реестра для руководителей компаний); документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за переход права собственности.

Если право собственности продавца к этому моменту не было зарегистрировано (в любом из перечисленных выше случаев), то сначала регистрируется право собственности продавца, а сразу после этого регистрируется переход права собственности к покупателю. После регистрации перехода права собственности регистрирующий орган выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, в которой покупатель является новым владельцем права собственности на недвижимое имущество.

Передача владения

Передача владения не является предварительным условием для передачи права собственности. Однако, чтобы иметь возможность реализовать соответствующие права собственности, покупатель должен вступить во владение недвижимостью. Передача владения может предшествовать передаче права собственности или наступить после нее. Чтобы передать недвижимость во владение, стороны обычно подписывают акт передачи, подтверждающий факт передачи, а также физическое состояние продаваемого объекта.

При этом, хотя подписание передаточного акта предусмотрено законом, даже при отсутствии акта факт передачи и, соответственно, надлежащее исполнение договора может быть доказано иными способами. Более того, даже если покупатель подписал акт о передаче, не выдвигая никаких возражений в то время, он, тем не менее, впоследствии может заявить о дефектах недвижимости, если докажет, что такие дефекты возникли до передачи.

Помимо предоставления покупателю возможности осуществлять права собственности на недвижимость, такая физическая передача владения может также укрепить правовое положение покупателя в отношении требований третьей стороны на право собственности на недвижимость, поскольку в таких случаях покупатель может доказать свое право собственности. добросовестно, только если он вступил во владение недвижимостью.